空き家の管理不足によるトラブルとリスクを解説！空き家問題の解決法とは？

「空き家の管理は本当に必要なの？」「空き家を放置するとどんなトラブルが起きるの？」などと悩んでいませんか？

空き家の管理は非常に重要です。適切な管理を怠ると、建物の老朽化や防犯上の問題、環境悪化など、様々なトラブルが発生する可能性があります。

この記事でわかること

今回は空き家の管理不足によるリスクやトラブル、対策方法について解説。空き家の管理でお困りの方や、将来的に空き家の管理が必要になる可能性のある方は、参考にしてください。

空き家の管理不足はリスクとトラブルが起こる

空き家の管理不足は、所有者と地域社会に深刻な問題をもたらしています。放置された空き家は、建物の劣化・治安悪化・環境問題など多様なリスクを生み出しているのです。

所有者は、将来的に高額な修繕費用や法的責任を負う可能性もあります。例えば、空き家の倒壊による近隣への被害や、犯罪の温床化による地域の治安悪化に対して責任を問われる場合があります。

適切なメンテナンスがされていない物件は、市場価値が大幅に下落し売却や活用の機会を失ってしまう恐れがあるでしょう。

空き家放置で起こりうるトラブル

空き家の放置は、多様なトラブルを引き起こします。空き家を放置した際に、起こりうるトラブルを以下にまとめました。

• 建物の老朽化と倒壊リスク
• 防災・防犯上の問題
• 環境の悪化
• 資産価値への影響
• 行政措置と費用負担のリスク

詳しく解説します。

建物の老朽化と倒壊リスク

空き家の放置は、建物の急速な老朽化を招き、倒壊のリスクを高めます。定期的なメンテナンスをしないため、雨漏りや腐食が進行し、構造上の問題が生じやすいです。

特に木造建築の場合、腐朽菌やシロアリによる被害によって、建物の安全を大幅に脅かしてしまう場合もあります。また、1981年以前に建てられた空き家は、現代の耐震基準を満たしていない可能性が高いため注意が必要です。

倒壊した場合、近隣の建物や通行人に被害を与える可能性があり、所有者の法的責任問題に発展する場合があります。

防災・防犯上の問題

空き家は、防災・防犯上の重大な問題を引き起こします。管理されていない建物は、不法侵入や放火のターゲットになりやすく、地域の治安を脅かす要因です。

不法侵入のリスクは特に高く、空き家が犯罪者の隠れ家や違法行為の拠点として利用される事例や、薬物使用や窃盗品の保管場所として使用されるケースなどがあります。また、放火のリスクは看過できません。

環境の悪化

空き家の放置は、周辺環境の悪化を招きます。手入れされない庭や建物は、雑草や害虫の繁殖地となり、衛生面での問題を引き起こすのです。

雑草の繁茂は、アレルギー症状を引き起こす花粉の飛散源となる恐れがある他、野良猫や野生動物の住処となることもあります。動物が空き家に住み着くことで、糞尿や鳴き声による近隣への迷惑、感染症の蔓延リスクが高まるでしょう。

ネズミやハクビシンなどの小動物は、建物内部に侵入して損害を増幅させる可能性があります。

資産価値への影響

空き家の放置は、所有者の資産価値を著しく低下させます。建物の劣化や周辺環境の悪化により、不動産としての価値が減少し、将来的な売却や活用の機会を失う可能性もあるでしょう。

また、長期間放置された空き家は、市場価値が大幅に下落し、売却が困難になることもあるようです。外観の劣化や雑草の繁茂が目立つようになり、近隣住民や買主にも悪印象を与えます。

行政措置と費用負担のリスク

管理不足の空き家は、行政による措置の対象となる可能性があり、空き家対策の推進に関する特別措置法に基づいて特定空家等に指定されます。すると固定資産税の住宅用地特例が適用されなくなり、税負担が大幅に増加するでしょう。

また、行政代執行により強制的に解体される可能性があり、所有者は解体費用を全額負担することになります。解体費用は建物の規模や状態によって異なりますが、100万円から1000万円以上です。

事態を避けるためにも、適切な空き家管理が重要になります。

空き家の管理不足によるトラブルを起こさない方法

空き家のトラブルを予防するには、適切な管理が不可欠です。定期的な点検や修繕を行うことで、周辺環境への悪影響は最小限に抑えられるでしょう。

管理方法には、以下の選択肢が2つあります。

• 業者に依頼して空き家を管理する
• 自分で定期的に訪問して空き家を管理する

詳しく解説します。

業者に依頼して空き家を管理する

空き家管理業者に依頼することで、専門的かつ定期的な管理が可能になります。業者は建物の維持管理・清掃・庭の手入れなど総合的なサービスを提供できるため、遠方に住んでいる所有者や、時間的余裕がない場合に有効です。

専門知識を持つスタッフが定期的に訪問し、建物の状態を詳細にチェックできるので、異常を早期に発見し、適切な対処を行えます。また、業者によっては24時間対応の緊急サービスを提供しているところもあります。

台風や地震などの災害時に迅速な対応が可能な他、不審者の侵入や近隣からのクレームにも対応してくれる場合があり、安心です。

自分で定期的に訪問して空き家を管理する

自己管理は、コストを抑えつつ空き家の状態を直接確認できる方法です。自己管理の場合も、最低でも3ヶ月に1回は訪問することが推奨されています。

訪問時には、建物の外観と内部の状態、庭の手入れなどチェックリストを作成して確認することが推奨されます。建物の外観では、屋根や外壁の状態、窓ガラスの破損などを確認します。

内部では、雨漏りの痕跡やカビの発生、害虫の侵入などを確認しましょう。

空き家トラブルの解決策

空き家問題には多様な解決方法があり、所有者の状況や物件の特性に応じて最適な解決策を見出す必要があります。具体的な解決策としては以下です：

• 賃貸物件としての利用
• 民泊での活用
• 空き家管理サービスの利用
• 処分する
• 売却する
• 解体して更地化する

これらの解決策にはメリットとデメリットがあり、どれを選ぶか慎重になる必要があるため、さらに詳しく解説していきます。

賃貸物件としての利用

空き家を賃貸物件として活用することで、定期的な収入を得られる可能性があります。

メリット	デメリット
・定期的な収入が得られる ・建物の管理が継続的に行われる ・固定資産税の住宅用地特例が維持される ・空き家の価値低下を防げる	・初期投資が必要 ・賃借人とのトラブルリスクがある ・管理の手間がかかる ・家賃収入に対する税金が発生する ・物件の稼働が進む可能性がある

賃貸化のメリットは、定期的な収入が得られること、建物の管理が継続的に行われること、固定資産税の住宅用地特例が維持されることなどです。一方、デメリットとしては、初期投資が必要なこと、賃借人とのトラブルリスクがあること、管理の手間がかかることなどが挙げられます。

賃貸化を検討する際は、地域の不動産市場の動向や、物件の立地、状態を十分に調査することも重要です。

民泊での活用

空き家を民泊施設として活用することで、観光客向けの宿泊施設として収益を得られる可能性があります。

空き家管理サービスを利用することで、専門家による定期的な管理が可能です。建物の点検や清掃、庭の手入れや郵便物の管理など、総合的なケアを提供します。

メリット	デメリット
・通常の賃貸よりも高い収益が見込める ・柔軟な運用が可能 ・地域の活性化に貢献できる	・法規制への対応が必要 ・運営の手間がかかる ・近隣住民との関係に配慮が必要 ・設備投資のコストがかかる ・季節変動による収益の不安定さ

民泊のメリットは、通常の賃貸よりも高い収益が見込めること、柔軟な運用が可能なこと、地域の活性化に貢献できることなどです。一方、デメリットとしては、法規制への対応が必要なこと、運営の手間がかかること、近隣住民との関係に配慮が必要となることなどが挙げられます。

民泊を始める際は、住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく届出や消防法などの関連法規への対応、地域の条例にも注意が必要です。

空き家管理サービスの利用

空き家管理サービスを利用することで、専門家による定期的な管理が可能です。これらのサービスは、建物の点検、清掃、庭の手入れ、郵便物の管理など、総合的なケアを提供します。

メリット	デメリット
・専門家による定期的な管理が可能 ・遠方や多忙な所有者でも安心 ・建物の劣化を防止できる ・防犯対策になる ・緊急時の対応が可能	・月々の費用がかかる ・初期費用が必要 ・サービス内容によっては必要とする管理ができない可能性がある ・個人情報の取り扱いに不安 ・サービス提供者との契約トラブルのリスク

サービスの内容は多岐にわたり、定期的な訪問点検から、緊急時の対応、防犯対策まで幅広く対応します。遠方に住む所有者や、多忙な所有者にとって特に有効な選択肢です。

処分する

空き家を処分することは管理の負担から解放される方法となります。方法として売却・解体・寄付があり、それぞれメリットとデメリットがあり、処分の場合は以下です。

メリット	デメリット
・管理の負担から解放される ・将来的な維持費用や税金の負担を回避できる ・新たな土地利用の可能性が生まれる ・相続問題の解決につながる可能性がある	・処分方法によっては費用がかかる ・感情的な愛着との葛藤 ・将来の不動産価値上昇の機会を逃す可能性 ・地域コミュニティへの影響を考慮する必要がある

寄付する場合は公共団体や非営利団体に空き家を譲渡して、社会貢献につながるほか、譲渡所得税の軽減措置が適用される場合などもあります。ただし、寄付先の選定や手続きには専門家のアドバイスが必要です。

売却する

空き家を売却することは、管理の負担から解放される効果的な方法です。売却によって資産を現金化し、将来的な維持費用や税金の負担を回避できます。

メリット	デメリット
・資産を現金化できる ・将来的な維持費用や税金の負担を回避できる ・管理の負担から解放される ・新たな投資資金を得られる ・相続問題の解決につながる可能性がある	・市場価格が期待より低い可能性がある ・売却までに時間がかかる場合がある ・売却手続きの手間と費用がかかる ・譲渡所得税が発生する ・感情的な愛着との葛藤

売却するためには適切な価格設定が重要で、不動産業者に相談し、市場価値を正確に評価してもらうことが必要です。売却のデメリットとしては、市場価格が期待より低い可能性や、売却までに時間がかかる場合があることです。

解体して更地化する

空き家を解体して更地化することは、建物の老朽化が進んでいる場合や土地の有効活用を考える際に選択される方法で、新たな建築や土地活用の可能性が広がります。

解体費用は建物の規模や立地によって異なりますが、一般的に100万円〜500万円程度かかります。ただし、更地化すると固定資産税が上昇する可能性があるため、税金面での影響を事前に確認することが重要です。

メリット	デメリット
・維持管理の負担がなくなる ・土地の再利用が可能になる ・新たな建築や開発の機会が生まれる ・固定資産税が軽減される可能性がある ・環境や景観の改善につながる可能性がある	・解体費用がかかる ・更地の管理が必要になる ・固定資産税が上昇する可能性がある ・再建築の際に新たな規制が適用される可能性がある

更地化のメリットは、維持管理の負担がなくなること、土地の再利用が可能になることです。一方、デメリットとしては、解体費用がかかることや、更地の管理が必要になることが挙げられます。

しっかりと将来的な土地利用計画を考慮して判断することが大切になります。

空き家の管理ならお助けマスターにお任せ

空き家の管理は非常に重要です。適切な管理を怠ると、建物の老朽化や防犯上の問題、環境悪化など、様々なトラブルが発生する可能性があります。

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