マンションの空き家問題の深刻化！リスクと解決法は？委託できる業者と費用相場も紹介！

「マンションの空き家を安全に管理するにはどうすればいい？」「管理費用はどのくらいかかるの？」などと悩んでいませんか？

マンションの空き家管理には、定期的な換気や通水、防犯対策など様々な作業が必要です。空き家管理は専門業者への依頼により、効率的かつ安全な実施が可能です。

この記事でわかること

今回はマンションの空き家管理の基本知識や業者選びのポイントについて解説。マンションの空き家管理でお困りの方や、将来的に空き家の管理が必要になる可能性のある方は、参考にしてください。

マンションの空き家とは

マンションの空き家は、3ヶ月以上人が居住していない状態の住戸を指します。マンションの空き家は増加傾向であり、所有者の高齢化や人口減少社会の影響を受けた深刻な社会問題です。

特に都市部における空き家の増加率が大きく、管理組合の運営にも支障をきたすケースが発生しています。また、空き家の放置は周辺住戸の資産価値にも悪影響を及ぼすため、早急な対策が求められています。

空き家の定義と共同住宅の割合

国土交通省の定義によると、マンションの空き家は「居住世帯が長期不在の住戸」を意味します。または、「二次的住宅として使用されていない住戸」を指します。

特に築30年以上の高経年マンションが多い地域も存在し、建物の維持管理における重要な課題です。また、管理組合の高齢化と相まって、空き家問題への対応が遅れるケースが増加しています。

マンションが空き家になる理由

マンションの空き家化は、以下のような主要因で発生します。

• 実家の相続
• 転居や移住による住所変更
• 長期間の不在（出張や旅行など）

詳しく解説します。

実家の相続

親世代から相続したマンションの空き家化は、相続人の居住地や生活状況によって発生します。相続直後から適切な管理がされないケースでは、建物の劣化が急速に進行する傾向です。

相続時の管理方針の未決定や相続人間の意見の相違により、空き家状態が長期化するケースが増加しています。相続発生から管理方針決定までの平均期間は6ヶ月以上に及び、管理不足により設備トラブルが発生するリスクが高まります。

また、相続人が遠方に居住している場合、定期的な管理が困難となり、問題が深刻化する傾向です。

転居や移住による住所変更

転勤や移住に伴う空き家は、一時的な不在から恒久的な空き家へと変化するケースが多く見られます。特に、地方から都市部への転居後、元の住居が空き家となる事例が年間1000件以上報告されている状況です。

転居後の管理不足により、マンションの資産価値が低下するケースもあります。放置による問題が深刻化するようです。

長期間の不在（出張や旅行など）

1ヶ月以上の長期出張や海外赴任による不在は、マンション管理の重大な問題を引き起こします。水回りのトラブルや防犯上の懸念から、専門的な管理サービスの利用がおすすめです。

不在期間中の定期点検や通水作業を怠ると、設備の不具合や事故のリスクが増加する統計が示されています。長期不在物件の多くが何らかの不具合が発見されており、特に冬季の凍結による水漏れや結露によるカビ発生は深刻な問題です。

また、郵便物の放置は不在を外部に知らせる原因となり、防犯上の新たなリスクを生み出しています。

マンション空き家の管理不足によるリスク

マンションの空き家管理を怠ると、深刻な経済的損失や防犯上の問題が発生します。具体的には以下のようなリスクです。

• 資産価値の下落
• 犯罪に巻き込まれるリスク
• 継続的な費用負担
• 将来的な費用リスク

詳しく解説します。

資産価値の下落

管理不足による資産価値の下落は、築年数や立地に関係なく発生します。定期的な換気や清掃を行わない場合、カビや臭気の発生により近隣住戸への悪影響が生じ、マンション全体の評価額低下にもつながります。

実際の事例では、3年間の管理放置により物件価値が当初の半分まで下落したケースが報告されました。空き家率が高いマンションでは、残存する居住者の売却希望も増加し、さらなる価格下落を招く悪循環となるでしょう。

また、金融機関の担保評価額も大幅に下がり、将来的な資金調達にも支障をきたす可能性が高まります。

犯罪に巻き込まれるリスク

空き家は不法侵入や窃盗の標的となりやすく、年間の被害報告件数は全国で3000件を超えています。郵便物の放置や雨戸の閉め忘れは、空き家である旨を外部に知らせる危険な目印となります。

防犯カメラの設置や定期的な見回りサービスの利用により、犯罪被害のリスクを大幅に削減可能です。専門業者による月2回の見回りと郵便物の整理は、年間12万円程度の費用で実施できます。

特に、都市部の空き家では不法占拠のリスクが高いです。発見が遅れると退去要請に法的手続きが必要となり、平均50万円以上の費用が発生します。

継続的な費用負担

空き家であっても、以下の費用は継続的な支払いが必要です。滞納が発生すると、延滞金が加算される管理組合が一般的です。

• 管理費と修繕積立金の支払い
• 固定資産税・都市計画税の課税

管理費の未納は、3ヶ月を超えると管理組合から督促状が発送され、6ヶ月以上の滞納では法的措置の対象となります。管理組合によっては、滞納者に対して共用施設の利用制限や理事会での公表などの措置を講じる場合があるでしょう。

また、滞納累積額が100万円を超えると、強制競売の申立てが行われる可能性が高まります。法的手続きに関する費用も所有者負担となります。

管理費と修繕積立金の支払い

管理費は月額平均で専有面積1㎡あたり200円、修繕積立金は150円程度が一般的です。60㎡のマンションの場合、年間で管理費が14万4000円、修繕積立金が10万8000円の負担が発生します。

滞納額が50万円を超えると、競売の申し立てが行われるケースがあります。一方、前払い制度や口座自動引き落としの活用により、確実な支払い管理が可能です。

築年数が30年を超えるマンションでは、大規模修繕に備えて修繕積立金が段階的に引き上げられます。

固定資産税・都市計画税の課税

固定資産税の課税額は、物件の評価額に対して年間1.4%、都市計画税は0.3%です。築20年・60㎡のマンションでは、年間で平均15万円程度の税負担が発生します。

税金の滞納は、延滞金の加算や差し押さえのリスクがあります。住宅ローン控除の対象外となる空き家では、税負担が家計を圧迫する要因です。

固定資産税の評価額は3年ごとに見直され、地域の不動産価値の上昇に伴い税額が増加するケースもあります。また、市区町村によっては空き家に対する独自の課税制度を設けており、追加の税負担が発生する地域もあります。

将来的な費用リスク

マンション空き家の管理不足による将来的な費用リスクとして、固定資産税や管理費、修繕積立金などの基本的な維持費用が継続的に発生します。管理不全により建物の劣化が進行すると、将来の売却時に多額のリフォーム費用が必要となる可能性があります。

特に気をつけなくてはいけないのが、以下のリスクです。

• 修繕積立金の増加
• 売却時のリフォーム費用の発生

詳しく解説します。

修繕積立金の増加

築年数の経過とともに修繕積立金は増額傾向です。大規模修繕工事の実施時期には、一時金として20万円〜30万円の追加徴収が行われます。

計画的な修繕積立金の運用により、突発的な費用負担を軽減できます。長期修繕計画に基づく積立金の見直しは、5年ごとに実施されるのが標準的です。

建物の老朽化に伴い、予定外の修繕や設備更新が必要となる場合もあり、修繕積立金の不足分は区分所有者の追加負担となります。また、省エネ基準の強化や耐震基準の見直しにより、想定以上の修繕費用が必要となるケースも増加しています。

売却時のリフォーム費用の発生

空き家の売却時には、平均で500万円〜1000万円のリフォーム費用が必要です。水回りの改修には最低でも200万円、内装の全面改装には300万円程度の予算が必要となります。

定期的なメンテナンスの実施により、売却時のリフォーム費用を半額程度へ抑制が可能です。特に、年1回の設備点検と補修により、大規模なリフォームを回避できる可能性が高いです。

管理不足による劣化が進んだ物件では、設備の完全更新が必要となり、工事期間も通常よりもかかる場合があります。

マンションの空き家管理は必須

マンションの空き家管理は、資産価値の維持と近隣トラブルの防止に直結します。管理放置により資産価値の下落、さらに設備の劣化や外観の損傷は修繕費用を増加させます。

定期的な管理により、物件価値の維持だけでなく、将来的な売却や賃貸活用への対応が円滑になるのがメリットです。特に、月1回以上の見回りと設備点検を実施している物件は、大規模修繕時の追加費用を大幅に削減できるケースが報告されています。

資産価値を維持するための管理

空き家の資産価値維持には、定期的な点検と予防的なメンテナンスが重要です。放置期間が3ヶ月を超えると、設備の不具合発生率が大きく上昇し、高額な修繕費用が発生する傾向があります。

資産価値を維持するために、以下の管理を行いましょう。

• 定期的な換気
• 通水と水漏れチェック
• 害虫対策と掃除

詳しく解説します。

定期的な換気

結露やカビの発生を防ぐため、週1回以上の換気が推奨されます。換気不足による内装の劣化は、リフォーム費用を平均50万円増加させる要因となります。

24時間換気システムの定期的な清掃と点検により、カビの発生リスクを削減可能です。特に、梅雨時期は週2回以上の換気が必要で、除湿機の併用により室内環境を最適な状態で維持できます。

また、換気扇フィルターの3ヶ月ごとの清掃で、システム寿命の延長が可能です。

通水と水漏れチェック

配管の錆びや劣化を防ぐため、2週間に1回の通水作業が必要です。水回りの点検不足による漏水事故は、年間平均で3000件発生し、1件あたりの修理費用は30万円に達します。

定期的な通水と点検により、配管寿命を標準より延長できます。特に、冬季は凍結防止のため、週1回の通水がおすすめです。

水道メーターの定期確認により、目に見えない小規模な漏水を早期発見し、大規模修繕を回避できる可能性が高まります。

害虫対策と掃除

害虫の発生を防ぐため、月1回の清掃と3ヶ月ごとの専門業者による防虫処理が効果的です。害虫発生後の駆除費用は平均15万円かかり、近隣への被害が発生した場合は賠償問題に発展する可能性があります。

予防的な害虫対策により、年間の維持費を3分の1に抑えることが可能です。特に、キッチンやバスルームの定期清掃は、害虫の繁殖を防ぐ重要な対策となります。

防犯対策

空き家の防犯対策には、防犯カメラの設置と定期的な見回りが効果的です。防犯カメラの設置により不法侵入のリスク、犯罪発生率を減少できます。

専門業者による月1回の点検は年間12万円程度で実施可能で、不審者の早期発見に効果を発揮します。セキュリティライトの設置は夜間の犯罪抑制に特に有効で、人感センサー付きの照明により不審者の接近防止が可能です。

また、近隣住民との連携による見守り体制の構築により、不審者の早期発見率が向上します。

外観の整備

マンションの外観整備は物件価値の維持に直結し、多くの購入検討者が外観状態を重視します。外壁の塗装修繕は3〜5年ごとに実施し、早期の補修により大規模修繕費用を抑制できます。

破損箇所の放置は修理費用を増加させる要因です。特に、外壁のひび割れや剥離は雨漏りの原因となり、室内の劣化も急速に進行します。

定期的な点検と補修により、大規模修繕までの期間延長が可能です。

郵便物の確認

郵便物の放置は空き家である旨を外部に知らせる危険な目印となり、防犯上の重大なリスクを生みます。郵便物の確認と整理は週1回以上の頻度で行い、必要に応じて転送サービスの利用も検討します。

郵便受けの容量超過による郵便物の露出は、不在を周囲に知らせる原因です。専門業者による郵便物の管理サービスは月額5000円程度で利用可能で、重要書類の紛失防止にも効果的です。

特に、確定申告や税金関連の書類の見落としを防ぐため、定期的な確認が必要不可欠となります。

近隣住民とのコミュニケーション

近隣住民との良好な関係維持は、空き家の管理状態の把握と防犯対策に重要な役割を果たします。管理状況の共有により、異常の早期発見が可能となり、トラブルの未然防止にもつながります。

定期的な情報交換により、不審者の出入りや設備の不具合を早期の把握が可能です。特に、緊急時の連絡体制を整備すれば、水漏れなどの事故発生時に迅速に対応できます。

マンションの空き家問題の解決策

マンションの空き家問題には、以下の解決策が有効です。

• 賃貸物件として活用
• 売却の検討
• 空き家管理サービスの利用

所有者の状況や物件の条件に応じた最適な方法の選択により、維持費用の負担を軽減できます。詳しく解説します。

賃貸物件として活用

賃貸活用は、月額平均5万円の家賃収入が見込める有効な解決策です。初期投資として平均100万円の内装リフォームが必要ですが、24ヶ月程度で投資回収が可能です。

不動産会社による一括借り上げ契約では、家賃保証と管理業務を含めて契約できます。賃貸向けリフォームには、クロスの張替えや水回りの修繕が必須です。

リフォームの場合、追加で50万円程度の設備更新費用が発生する場合があ。

売却の検討

築20年以上の物件は、維持費用と将来的な修繕費用を考慮すると売却が有効な選択肢となります。売却前のリフォーム費用は平均300万円必要ですが、売却価格を向上させる効果があります。

不動産会社による買取保証サービスは、市場価格の85〜90%で確実な売却が可能です。

空き家管理サービスの利用

専門業者による空き家管理サービスは、月額1万円から利用可能です。定期的な見回りと設備点検により、物件価値の維持と突発的なトラブルの予防が可能となります。

管理サービスの利用により、大規模修繕時の追加費用を大幅に削減できた事例が報告されています。特に、遠隔地からの管理が困難な所有者には、24時間対応の緊急サービスを含むプランがおすすめです。

主要な空き家管理サービス

空き家管理サービスには、基本プラン（月額8000円）から総合管理プラン（月額2万5000円）まで、多様なプランがあります。基本プランには月2回の見回りと通水作業が含まれ、郵便物の確認や室内換気が標準サービスとなります。

総合管理プランでは、設備の定期点検や庭木の手入れまで対応可能です。特に人気の高い標準プラン（月額1万5000円）では、防犯カメラによる24時間監視と報告書の作成が含まれます。

プラン名	月額料金	主なサービス内容
基本プラン	8,000円	・月2回の見回り ・通水作業 ・郵便物確認 ・室内換気
標準プラン	15,000円	・基本プランの内容 ・防犯カメラ24時間監視 ・報告書作成
総合管理プラン	25,000円	・標準プランの内容 ・設備定期点検 ・庭木の手入れ

サービス利用のメリットとコスト

管理サービスの利用により、年間の維持管理費用を削減できます。緊急時の対応費用は基本料金に含まれるため、突発的な出費の抑制が可能です。

専門業者による定期点検は、設備トラブルの早期発見に効果的で、修繕費用の削減につながります。実際の事例では、水漏れ事故の95%を未然に防止し、年間平均50万円の修繕費用を削減できています。

また、管理状況の定期報告により、所有者の精神的な負担も大幅に軽減できるのもメリットです。

マンションの空き家管理を依頼できる業者

空き家管理業者の選択は、物件の状態や予算に応じて、以下のような4つの選択肢があります。

• 空き家管理専門サービス
• 便利屋
• シルバー人材センター
• 不動産屋

各サービス料金設定は、以下が一般的です。

サービス種別	基本料金
専門サービス	月額1万円から
便利屋	1回5000円から
シルバー人材センター	時給1000円から
不動産会社	月額8000円から

詳しく解説します。

空き家管理専門サービス

空き家管理の専門業者は、定期巡回から設備点検まで総合的なサービスを提供します。基本料金は月額1万5000円からで、見回り（月2回）・通水・換気・郵便物の確認が標準プランに含まれます。

緊急時の24時間対応体制があり、水漏れなどのトラブル発生時には30分以内の現場到着を保証するサービスが特徴です。管理状況は写真付きレポートで毎月報告され、設備の不具合を早期発見できます。

便利屋

便利屋サービスは、必要な時だけのスポット依頼が可能です。基本料金は1回5000円から、作業内容に応じて追加料金が発生します。

定期的な見回りプランでは、月4回で2万円程度が相場です。作業内容は依頼者の要望に応じてカスタマイズが可能で、清掃や簡単な修繕まで対応します。

急な依頼にも対応可能で、当日予約でも割増料金3000円程度で受付けています。

シルバー人材センター

シルバー人材センターは、時給1000円からの低価格で空き家管理サービスを提供します。見回り・清掃・簡単な庭木の手入れなど、基本的な管理作業に対応しています。

月4回の定期見回りプランは、1万5000円程度で利用可能です。地域密着型のサービスで、近隣住民との良好な関係維持にも効果的です。

ただし、緊急時対応や専門的な設備点検は対象外となります。

不動産屋

不動産会社による管理サービスは、月額8000円から利用可能です。賃貸活用を視野に入れた物件管理ができ、市場動向を踏まえたアドバイスが受けられるのも特徴です。

定期的な市場価値の評価と、売却や賃貸に向けた具体的な提案が含まれます。

マンションの空き家管理費用の相場

空き家管理の基本料金は、物件の広さと管理内容により変わります。相場をまとめると以下の通りです。

訪問頻度	月額料金（税込）	主なサービス内容
月1回	5,000円～6,000円	・室内点検 ・換気作業 ・簡易清掃 ・通水作業 ・郵便物確認 ・駐車場見回り
月2回	8,000円～9,000円	上記サービス×2回

時期によって料金が変動し、繁忙期は基本料金の120〜150%ほど料金が増加します。

マンションの空き家管理ならお助けマスターにお任せください

マンションの空き家管理には、定期的な換気や通水、防犯対策など様々な作業が必要です。空き家管理は専門業者への依頼により、効率的かつ安全な実施が可能です。

もし信頼できる業者に空き家管理を依頼したい場合は、全国チェーン店の便利屋お助けマスターにご相談ください。

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