「空き家の管理が不十分で困っている」「管理不全空き家に指定されるとどうなるの？」などと悩んでいませんか？
管理不全空き家とは、適切な管理がされていない状態が継続することで周辺環境に悪影響を及ぼす空き家です。放置すると行政指導や固定資産税の増額などの措置が取られる可能性があります。
この記事でわかること
・管理不全空き家の定義と特徴
管理不全空き家とは、適切な管理が行われておらず、周辺環境に悪影響を与える可能性がある空き家です。雑草の繁茂や建物の軽微な破損など、特定空き家ほどではないものの、放置すれば深刻な問題に発展する恐れがある状態を示します。
・管理不全空き家に対する措置と法改正のポイント
管理不全空き家への行政対応は、指導・勧告・命令・行政代執行の4段階で実施されます。2023年12月の法改正により、空き家等活用促進区域の設定や管理不全空き家への早期介入など、実効性の高い対策が導入されました。
・管理不全空き家の相談先と活用できる支援制度
自治体や不動産会社、空き家管理のサービス業者など、様々な相談先があります。補助金制度や税制措置を活用することで、空き家の適切な管理や修繕を実施しやすい環境が整っています。
今回は管理不全空き家の基本知識や対策のポイントについて解説。管理不全空き家でお困りの方や、将来的に空き家の管理が必要になる可能性のある方は、参考にしてください。
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目次
空き家の定義
空き家とは、居住や使用されていない建物です。法律上では、「空家等対策の推進に関する特別措置法」で定められた基準に該当する建築物を意味します。
日本全国の空き家率は、年々増加傾向です。空き家の定義には、「賃貸用の空き家」「売却用の空き家」「二次的住宅（別荘等）」「その他の空き家」の4種類が含まれます。
特に問題視されているのは、その他の空き家であり、適切な管理がされないまま放置されるケースが増加しています。
特定空き家の定義と特徴
特定空き家とは倒壊の危険性や衛生上の問題、景観の阻害など、地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼす状態の空き家です。具体的には、建物の傾きが30度以上ある場合や、害虫の発生源となっている場合などです。
特定空き家に指定されると、行政による立入調査や改善命令の対象となり、所有者には速やかな改善措置が求められます。また、周辺住民からの苦情や通報により、特定空き家としての調査が開始される場合も多くあります。
管理不全空き家の定義と特徴
管理不全空き家は、適切な管理が行われておらず、周辺環境に悪影響を与える可能性がある物です。雑草の繁茂や建物の軽微な破損など、特定空き家ほどではないものの、放置すれば深刻な問題に発展する恐れがある状態を示します。
管理不全空き家の判断基準は自治体によって異なりますが、一般的に外壁の剥離や敷地内の雑草が繁茂している状態などです。
また、近隣住民からの苦情により、管理不全空き家として認定されるケースも増加していますよ。
管理不全空き家と特定空き家の違い
管理不全空き家と特定空き家は、問題の深刻度と行政による対応措置の違いがあります。管理不全空き家は行政指導の場合が多いです。
一方、特定空き家は固定資産税の住宅用地特例の解除や行政代執行の対象となる場合があります。行政による措置の段階も異なり、管理不全空き家の場合は助言や指導が中心です。
しかし、特定空き家では勧告から命令、最終的には行政代執行まで踏み込んだ対応が取られます。また、改善に要する費用の面でも大きな差があり、特定空き家は建物の解体など高額な費用負担が発生する可能性があります。
管理不全空き家と特定空き家に対する措置
空き家問題への行政対応は4段階で実施されます。具体的には、以下の順番です。
- 指導
- 勧告
- 命令
- 行政代執行
詳しく解説します。
指導
行政による最初の対応としては、所有者に対して文書や口頭での助言・指導です。建物の状態改善や適切な管理方法について具体的な提案が示されます。
指導の段階では、改善に必要な具体的な方法や期限が示され、所有者の自主的な改善が期待されます。また、改善に活用できる支援制度や相談窓口についての情報提供も指導内容のひとつです。
多くの空き家所有者が「指導」段階で適切な対応を行っています。自治体によっては、専門家による無料相談会や現地調査なども実施し、所有者の自主的な改善を支援しています。
勧告
指導に従わない場合、期限を定めて改善を求める勧告が行われます。勧告を受けると住宅用地特例が解除され、固定資産税が増額される可能性があります。
勧告は文書で行われ、具体的な改善項目と期限が記載されるのが特徴です。また、勧告を受けた事実は公示され、近隣住民にも周知される場合があります。
勧告を受けた場合、改善計画書の提出が求められるケースが多く、具体的な改善スケジュールの策定が必要です。
固定資産税の増額は、200平方メートルの土地の場合、年間約10万円〜60万円程度の負担増となる可能性がありますよ。
命令
勧告に従わない場合、法的拘束力のある命令が発せられ、命令に違反すると50万円以下の過料が科される可能性があります。命令書には具体的な措置の内容と実施期限が明記され、所有者には確実な履行が求められます。
また、命令を受けた事実は公示され、第三者にも周知されるのが特徴です。命令段階では、所有者の資力や改善意思の有無について詳細な調査が行われ、行政代執行の必要性が検討されます。
命令に従わない場合は、刑事告発される可能性もあり、より厳しい法的措置が講じられます。
行政代執行
命令にも従わず、危険性が高い場合は行政代執行が実施されます。費用は所有者負担となり、解体費用として請求される金額は、平均150万円〜300万円程度です。
行政代執行の実施には、事前に所有者への通知と公告が必要となります。また、代執行に要した費用は強制徴収の対象となり、確実な回収が図られます。
代執行の実施には議会の承認が必要となる場合もあり、手続きには通常3か月〜6か月程度の期間が必要です。
緊急性が高い場合は、即時執行という形で迅速な対応が取られるケースもあります。
空き家対策の現状と法改正
全国の空き家数はかなり増加傾向です。特に地方部での空き家率が高く、都市部と地方部での二極化が進んでいる現状です。
空き家対策をめぐる現状と問題
住宅総数に占める空き家の割合は過去最高で、放置された空き家による防災・防犯・景観への悪影響が深刻化しています。全国の自治体の多くが空き家対策を重要施策として位置づけており、年間予算額も増加傾向です。
特に、空き家の発生を未然に防ぐための予防的施策に力を入れる自治体が増加し、所有者への啓発活動や相談窓口の設置が進められています。具体的には、以下のような問題があります。
- 人口減少
- 建物の老朽化
- 相続問題
- 固定資産税の影響
詳しく解説します。
人口減少
少子高齢化に伴う人口減少により、空き家数はさらに増加すると予測されています。地域によっては空き家が集中して発生し、地域の活力低下や治安悪化につながる事例が報告されています。
特に65歳以上の高齢者が所有する空き家は多くを占めており、今後、相続による空き家が急増するでしょう。
若年層の都市部への流出が続く地方部では、空き家の利活用が地域活性化の重要な課題となっています。
建物の老朽化
適切な管理がされない空き家は、年間約10万円〜20万円の維持管理費用が必要となります。放置された建物は5年程度で著しい劣化が進み、倒壊リスクや周辺環境への悪影響が高まります。
特に築30年以上の木造建築物では、雨漏りや白蟻被害による構造的な劣化が急速に進行し、補修費用は築年数に比例し増加傾向です。また、放置期間が長期化すると解体費用も通常より大幅に増加することが報告されています。
相続問題
相続時に発生する空き家の多くは、相続人の居住地が遠方であったり相続人間の意見の相違により、適切な管理が進まない状況にあります。解決には、相続発生前からの計画的な対策や専門家への相談が重要です。
相続人が複数いる場合、権利関係の整理に平均6か月〜1年程度の期間を要し、管理不全状態が深刻化するケースが増加しています。
相続放棄される空き家は、所有者不明という空き家問題の主要な原因となっていますよ。
固定資産税の影響
管理不全空き家への指定を受けると、翌年度から固定資産税の住宅用地特例が解除されます。例えば、200平方メートルの土地の場合、年間約10万円〜60万円の税負担増です。
早期の対策実施により、税負担増の回避が可能です。特例解除後の固定資産税は、土地の評価額や地域によって大きく異なり、都市部では年間100万円を超える事例も報告されています。
また、税負担増による経済的圧迫が、所有者の自主的な改善や売却を促進する効果があるという内容が確認されています。
法改正（空家等対策の推進に関する特別措置法）のポイント
2023年12月の法改正により、空き家等活用促進区域の設定や管理不全空き家への早期介入など、実効性の高い対策が導入されました。施行後5年間で100区域の活用促進区域設定と、15万件の管理不全空き家の改善を目標としています。
具体的には、以下の内容が法改正のポイントです。
- 空き家等活用促進区域制度
- 管理の確保
- 特定空き家の除却
詳しく解説します。
空き家等活用促進区域制度
市区町村が指定する空き家等活用促進区域では、建築基準法の規制緩和により、空き家の建て替えや用途変更が容易になります。区域内の空き家活用を促進するため、補助金制度や税制優遇措置が適用されます。
活用促進区域に指定された地域では、改修費用の最大3分の2（上限300万円）が補助されます。また、固定資産税の減額措置が最大3年間延長されるのもポイントです。
また、区域内の空き家を地域交流施設やサテライトオフィスとして活用する場合、追加の支援措置が設けられています。
参考：国土交通省
管理の確保
管理不全空き家への早期介入により、特定空き家化を防止する体制が整備されました。所有者情報の把握を円滑化するため、電力会社等からの情報提供要請が可能になります。
自治体による空き家の実態調査が義務化され、年1回以上の現地確認と所有者への連絡が必要となりました。
所有者不明の場合でも、財産管理人制度の活用により、空き家の適切な管理や処分が可能となる仕組みが確立されていますよ。
特定空き家の除却
特定空き家の除却費用は平均150万円〜300万円ですが、行政代執行による除却が可能になり、費用は所有者から強制徴収されます。緊急時には手続きを簡略化した代執行が可能となり、周辺の安全確保が迅速化されます。
除却後の跡地活用については、自治体による買取りや地域の防災空地としての活用など、新たな選択肢が設けられました。また、除却費用の補助制度も拡充され、所有者の経済的負担を軽減しつつ円滑な除却を促進する体制が整備されています。
管理不全を防ぐ空き家の活用と除却の補助
空き家の管理不全を防ぐには、補助金制度と税制措置の活用が効果的です。所有者は空き家の適切な管理や利活用を促進させる基盤が整備されています。
補助金制度
補助金制度は、空き家の管理不全を防ぐための重要な制度です。所有者は経済的負担を軽減でき、空き家の適切な管理や修繕を実施しやすい環境が整っています。
リフォーム費用に対する最大130万円の補助金支給により、修繕や維持管理費用の大幅抑制が可能です。定期的な支援制度の見直しにより、新たな対象者や促進方法が追加され、地域の活性化や防犯対策にも寄与しています。
特に、空き家を地域交流施設やサテライトオフィスとして活用する場合、追加の支援措置が適用されます。耐震改修や省エネ改修を併せて実施する場合は、国と自治体の補助金を組み合わせると、より手厚い支援を受けられるでしょう。
税制措置
税制措置は空き家管理の改善に重要な影響を与えています。所有者は固定資産税の軽減措置により、年間数万円〜数十万円の税負担の削減が可能です。
空き家の維持に関する特例措置を利用すれば、所得税の控除対象として認められる場合があります。地域の特性に応じた独自の税制優遇施策により、地方自治体の運営や地域社会全体の防犯・防災にも貢献しているのも特徴です。
空き家を賃貸住宅として活用する場合は、最大で5年間の固定資産税が2分の1に軽減される特例措置が適用されます。加えて、空き家を取得して改修する場合、不動産取得税の軽減措置や登録免許税の減額措置を受けられます。
減額措置により、初期費用の負担の大幅軽減が可能ですね。
空き家管理不全に関する相談先
空き家の管理不全問題は、各専門機関への早期相談が解決の鍵となります。具体的には、以下のような相談先が存在します。
- 自治体
- 不動産会社
- 空き家管理のサービス業者
- 空き家管理の専門業者
- 便利屋
- シルバー人材サービス
- NPO法人
- 親族
詳しく解説します。
自治体
自治体の空き家相談窓口では、無料で専門的なアドバイスを受けられます。各区市町村の住宅課や建築課に設置された窓口では、空き家の管理方法や補助金制度の案内、法律相談まで幅広く対応しています。
特に管理不全空家への指定を受けた場合は、改善に向けた具体的な助言や支援制度の紹介を受けることが可能です。自治体独自の支援制度や地域の空き家バンク制度についての情報提供も行っており、地域の実情に応じた解決策を発見できます。
不動産会社
不動産会社では、空き家の売却や賃貸活用についての相談に応じています。物件の市場価値評価から改修プランの提案まで、専門的な視点から助言を受けるのが可能です。
管理不全状態の改善後の活用方法について、具体的な提案を受けられます。不動産会社は地域の不動産市場に精通しており、最適な売却時期や賃貸相場についても詳しい情報を提供します。
また、物件の価値を最大限に引き出すためのリノベーション提案や、投資効果の高い改修方法についてもアドバイス取得が可能です。
売却や賃貸に向けた物件調査や価格査定も無料で実施していますよ。
空き家管理のサービス業者
空き家管理サービス業者は、定期的な見回りから修繕まで、包括的な管理サービスを提供します。月額5,000円〜15,000円程度で、建物の状態確認や換気、清掃などの基本的な管理業務を代行します。
大手企業からNPO法人まで、様々な事業者が独自のサービスを展開しており、所有者のニーズに合わせた管理プラン選択が可能です。また、IoT技術を活用した遠隔監視システムの導入やAIによる建物劣化診断など、最新技術を活用したサービスも提供されています。
空き家管理の専門業者
空き家管理の専門業者は、建物の保全に特化したサービスを提供するのが特徴です。月1回の定期巡回で建物の状態確認を行い、写真付きの報告書を作成します。
ALSOKなどの警備会社と提携したセキュリティサービスを提供する業者もあります。しかも、月額9,900円程度で24時間の監視体制を整えているのが特徴です。
さらに、IoTセンサーを活用した遠隔監視システムの導入により、異常の早期発見が可能です。
また、建物の劣化状況をAIで分析し、修繕の優先順位を提案するサービスも始まっていますよ。
便利屋
便利屋は、空き家の簡易的な修繕や清掃を行います。庭の草刈りや不用品の処分など、単発的な作業を中心に対応します。
作業料金は1回あたり5,000円〜10,000円程度で、必要な時だけの依頼が可能です。近隣住民からの苦情対応や緊急時の駆けつけサービスにも対応する業者もあります。
また、季節に応じた管理作業（雪下ろしや台風対策など）にも柔軟に対応し、地域特性を考慮したサービスを提供しています。
シルバー人材サービス
シルバー人材センターは、地域に密着した空き家管理サービスを提供します。庭の手入れや建物の簡易点検など、基本的な管理作業を低価格で請け負います。
地域の実情に詳しい会員が対応するため、きめ細かなサービスを提供可能です。月額3,000円〜5,000円程度の料金設定で、定期的な見回りや簡易な修繕作業に対応しています。
また、地域コミュニティとの良好な関係維持にも貢献でき、空き家の見守り体制の強化が可能です。
NPO法人
NPO法人は、空き家問題の解決に向けた総合的なサポートを提供するのが特徴です。相談から管理、活用までワンストップで対応する団体があり、専門家との連携により複雑な問題にも対応します。
特に相続に関する問題では、提携する司法書士や弁護士による専門的なアドバイスを受けられます。また、地域の空き家バンクと連携し、利活用や売却のマッチングサービスがあるのもメリットです。
さらに、空き家の利活用事例や補助金情報の提供など、所有者の選択肢を広げるサポートも充実しています。
親族
空き家の管理に困ったとき、親族は血縁関係による相互の信頼関係があるため効果的な相談先となります。親族は所有者の身になって適切なサポートを提供でき、相続や法的手続きにおいても家族なら遺産や所有権の事情を迅速に共有できます。
所有者の利益を最優先に考え、長期的な家族の絆を重視するため、空き家の問題においても共同で解決策を模索しやすい関係です。
相続放棄を検討する場合は、次の相続人とのトラブルを防ぐため、事前に親族で相談することが推奨されています。
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管理不全空き家とは、適切な管理がされていない状態が継続することで周辺環境に悪影響を及ぼす空き家です。放置すると行政指導や固定資産税の増額などの措置が取られる可能性があります。
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