実家の空き家管理どうしたらいい？放置のリスクと賢い対処・維持方法を解説！

「実家の空き家管理はどうすればいい？」「空き家を放置するとどんなリスクがあるの？」などと悩んでいませんか？

実家の空き家管理には、自己管理・管理会社への委託・賃貸活用・売却など様々な選択肢があります。もし空き家を放置すると、建物の劣化や防犯上の問題、周辺環境への悪影響など多くのリスクが生じるため注意が必要です。

この記事でわかること

今回は空き家管理の基本知識や具体的な方法について解説。空き家の管理でお困りの方は、ぜひ参考にしてください。

実家が空き家になる前に知っておくべきこと

実家の空き家問題は、早期対策が重要です。放置すると以下のようなリスクが発生し、資産価値の低下や地域社会への悪影響を招きます。

• 空き家になった実家を放置するリスク
• 特定空き家に指定されるリスク
• 犯罪の標的になるリスク
• 周辺環境に悪影響を及ぼすリスク

詳しく解説します。

空き家になった実家を放置するリスク

空き家を放置すると、建物の劣化が急速に進行します。雨漏り・害虫の発生・設備の故障など、修繕費用が膨らむ可能性が高いです。

また、放置された空き家は近隣住民からの苦情の対象となり、地域コミュニティとの関係悪化を招く恐れがあります。定期的な点検や管理を行えば、リスクを軽減できます。

放置による建物の劣化は、想像以上に早く進行します。もし雨漏りを放置すると壁や床の腐食・カビの発生・電気系統の故障など、連鎖的に問題が拡大するなどです。

特定空き家に指定されるリスク

管理不全の空き家は、自治体から「特定空家等」に指定される可能性があります。特定空家等に指定されると、所有者に対して改善命令や強制撤去などの措置が取られる場合があります。

措置にかかる費用は所有者負担となるため、経済的な損失が大きいです。

特定空家等の指定基準は自治体によって異なりますが、一般的に、下記のような項目です。

• 建物の倒壊の危険性
• 衛生上の問題
• 景観の悪化

指定を受けると、改善までの期限が設定され、従わない場合は行政代執行の対象となる可能性もあります。

犯罪の標的になるリスク

空き家は犯罪者にとって格好の標的となります。不法侵入や窃盗、放火などの犯罪行為が行われる可能性が高くなります。

防犯対策として、以下のような内容が効果的です。

• 定期的な見回り
• 防犯カメラの設置
• センサーライトの取り付け
• 近隣住民や自治会と連携
• 見守り体制の構築

空き家が犯罪の温床となると、地域全体の治安悪化にもつながります。不審者の出入りや違法行為の発生は、周辺住民に不安を与えて地域の評判を落とす原因になるため、地域社会全体の課題として捉える必要があるでしょう。

周辺環境に悪影響を及ぼすリスク

管理不全の空き家は、周辺環境に深刻な悪影響を与えます。例えば、雑草の繁茂・害虫の発生・ゴミの不法投棄など、衛生面での問題などです。

さらに、空き家の存在により周辺の不動産価値が下がる「負の外部性」が発生します。定期的な除草や清掃、建物の外観維持を行えば、周辺環境への悪影響を最小限に抑えることが可能です。

空き家の放置は、近隣住民との軋轢を生む原因にもなります。問題を未然に防ぐためにも、空き家の適切な管理が求められます。

空き家の管理・維持にかかる費用

空き家の管理・維持には予想以上の費用がかかります。具体的には、以下のような支出です。

• 固定資産税と相続税
• 管理・メンテナンス費用

費用を事前に把握し、計画的な資金準備が空き家管理の鍵となります。詳しく解説します。

固定資産税と相続税

空き家の所有者は毎年固定資産税を納付する義務があり、土地と建物の評価額に基づいて計算され、地域によって税率が異なります。相続時には、空き家の評価額が相続税の課税対象ですが、被相続人の居住用財産に関する特例措置を利用できる場合も少なくありません。

税理士に相談し、適切な税務対策を講じれば、税負担を軽減できる可能性があります。固定資産税の計算方法は複雑で、土地と建物それぞれに課税標準額が設定される流れです。

一般的に、建物の評価額は年々下がりますが、土地の評価額は地域の開発状況などによって変動します。そのため、長期的な視点で税負担の変化を予測し、管理計画への反映が重要です。

管理・メンテナンス費用

空き家の管理・メンテナンス費用は、物件の状態や管理方法によって大きく異なります。自己管理の場合、定期的な見回りや清掃、小規模修繕などの費用が必要です。

管理会社に委託する場合、月額1万円〜3万円程度の費用がかかりますが、24時間対応など安心感が得られるメリットがあります。物件の状況や予算に応じて、最適な管理方法の選択が重要です。

実家が空き家になった場合の対処方法

空き家対策には複数の選択肢があり、状況に応じた最適な方法を選ぶ必要があります。具体的には、以下の内容です。

• 自己管理する
• 空き家管理サービスの利用
• 賃貸として活用
• 売却

各選択肢には、メリットとデメリットがあるため事前の把握が大切です。詳細を解説していきます。

自己管理する

自己管理は費用を抑えられる一方で、時間と労力がかかります。定期的な訪問や清掃、修繕などの作業が必要となるため、所有者の負担が大きくなります。

自己管理を選択する場合は、作業内容や頻度を事前に計画し、実行可能な範囲で管理を行うのが大切です。月1回の訪問で外観チェックと簡単な清掃を行うなど、具体的な管理スケジュールを立てると良いでしょう。

メリットとデメリット

自己管理のメリットは、コスト削減と空き家の状態を直接確認できる点です。一方、デメリットは時間と労力がかかることです。

もし遠方に住んでいる場合、往復の交通費と時間が大きな負担となります。デメリットをカバーするには、地域の知人や親族に協力を依頼したり、一部の作業を業者に委託したりする方法があります。

庭の手入れや雪かきなど、季節ごとに必要な作業を業者に依頼すれば負担を軽減することが可能です。

便利屋や空き家管理業者に依頼する

便利屋や空き家管理業者への依頼は、自己管理の負担を軽減する効果的な方法です。定期的な見回りや清掃、小規模修繕などを専門家に任せると、所有者の時間と労力を節約できます。

業者選びの際は、サービス内容と料金の複数社比較が重要です。例えば、月1回の見回りと報告で5,000円、緊急時の対応込みで10,000円などの具体的な料金プランを確認しましょう。

また、実績や口コミ評価を参考にし、信頼できる業者を選ぶ取り組みが大切です。

空き家管理サービスの利用

空き家管理サービスは、専門知識を持つスタッフによる総合的な管理を提供します。定期的な見回り・清掃・修繕・セキュリティ管理など、幅広いサービスなどです。

サービスの利用により、所有者は遠隔地からでも安心して空き家を管理できます。例えば、台風や地震などの災害時に迅速な対応が可能になる等です。

メリットとデメリット

空き家管理サービスのメリットは、専門的かつ包括的な管理が受けられる点です。24時間対応や緊急時の駆けつけなど、充実したサポートが得られます。

デメリットは、月額1万円〜3万円程度の費用が発生する点です。デメリットをカバーするには、必要最小限のサービスを選択し、一部の作業を自己管理と組み合わせる方法があります。

例えば、月1回の見回りと報告のみを依頼して清掃や庭の手入れは自分で行うなど、柔軟な利用方法を検討しましょう。

適切なサービス業者の選び方

適切なサービス業者を選ぶには、実績やサービス内容、料金体系の総合的評価が重要です。地域密着型の業者か全国展開の大手企業かなど、業者の特性も考慮しましょう。

選定の際は、複数の業者から見積もりを取り、サービス内容の比較が有効です。例えば、見回りの頻度や報告方法、緊急時の対応範囲などを具体的に確認して自分のニーズに合った業者を選びます。

賃貸として活用

空き家を賃貸物件として活用すれば、維持費用の捻出や資産の有効利用が可能になります。賃貸収入を得ながら、将来的な売却や相続の選択肢を残すことが可能です。

メリットとデメリット

賃貸活用のメリットは、定期的な収入と、空き家の管理が継続的に行われる点です。一方、デメリットは入居者対応や修繕費用の負担、空室リスクなどがあります。

デメリットをカバーするには、信頼できる不動産管理会社への委託が効果的です。例えば、入居者の募集や家賃収受、トラブル対応などを一括して任せれば、所有者の負担を軽減できます。

また、家賃保証サービスを利用すれば、空室や滞納のリスクの軽減も可能です。

不動産会社の選び方（地場vs大手）

不動産会社の選択は、地域の事情に詳しい地場の会社と豊富な実績とノウハウを持つ大手企業のどちらが適しているか、物件の特性に応じて判断しましょう。地場の会社は地域密着型のサービスが強みですが、大手企業は幅広いネットワークを活かした集客力が期待できます。

選び方のポイントは、物件の立地や特徴を理解し、適切な提案ができるかどうかです。例えば、古民家を活かしたリノベーション賃貸を考えている場合、ノウハウを持つ会社の選択が重要です。

複数の会社に相談し、提案内容や対応の丁寧さの比較検討を行いましょう。

賃貸契約時の注意点

賃貸契約を結ぶ際は、契約内容を十分に確認し、将来的なトラブルの予防が重要です。特に、賃料や契約期間・更新条件・修繕負担の範囲などの重要事項については、明確に取り決めておく必要があります。

注意すべき点として、原状回復の範囲や費用負担、解約条件などがあります。条件を具体的に契約書に明記すれば、退去時のトラブルの予防になります。

売却

空き家の売却は、管理の負担から完全に解放される選択肢です。売却により得られた資金を他の投資や生活資金に充てられ、固定資産税などの継続的な費用負担からも解放されます。

メリットとデメリット

売却のメリットは、一括での資金化と、維持管理の負担から解放される点です。一方、デメリットは、将来的な資産価値の上昇機会を逃す可能性や、売却後に家族間で問題が生じるリスクがあります。

デメリットをカバーするには、売却前に家族間で十分な話し合いを行い、全員の合意が重要です。また、不動産市場の動向を見極め、適切なタイミングで売却することで、最大限の利益を得られます。

例えば、地域の再開発計画がある場合、完了を待って売却するなどの戦略的な判断が有効です。

高値で売却するためのポイント

高値での売却を実現するには、物件の価値を最大限に引き出す工夫が必要です。まず、外観や内装のメンテナンスを行い、見栄えを良くするのが重要です。

例えば、外壁の塗り替えや庭の手入れ、室内の清掃や簡単なリフォームなどが効果的です。また、物件の魅力を適切にアピールする販売戦略も重要になります。

例えば、プロのカメラマンによる写真撮影やVR技術を活用した内覧システムの導入など、物件の良さを効果的に伝える工夫が売却価格に影響します。複数の不動産会社に相談し、最も高い査定額を提示した会社を選択するのも、高値売却のポイントです。

特別控除の活用方法

空き家の売却時には、特別控除制度を活用すれば税負担を軽減できる場合があります。例えば、相続した空き家を売却する際の3,000万円特別控除などです。

また、被相続人の居住用財産を売却する場合、軽減税率が適用される可能性もあります。特別控除を活用するには、一定の条件を満たす必要があります。

税理士や不動産の専門家に相談し、自分の状況に適用可能な控除制度の確認をするのが重要です。

更地にして売却するメリット

空き家を更地にして売却するメリットは、買主の選択肢を広げ、売却の可能性を高められる点です。古い建物や用途が限定される建物が立っている場合、更地化すれば新築住宅や店舗など、様々な用途での活用が可能になります。

更地化のデメリットは、解体費用です。しかし、更地にすると売却価格が上がり、解体費用以上の利益が得られる可能性があります。

例えば、築50年以上の木造家屋の場合、建物の価値はほとんどなく、更地にすると土地の価値が全面に出せます。ただし、歴史的価値があったり、特殊な建築様式の場合、価値が上がる可能性もあるため、専門家に相談して判断するのが重要です。

実家の空き家問題を未然に防ぐための対策

空き家問題を未然に防ぐには、早期からの計画的な対策が重要です。対策方法をまとめると、以下の内容です。

• 実家の整理・片付けをしておく
• 家族での話し合い計画を立てておく
• 空き家関連制度を知っておく

詳しく解説します。

実家の整理・片付けをしておく

実家の整理・片付けは、将来的な空き家管理を容易にする重要な準備です。長年住み慣れた家には、不要な物が蓄積されがちで、整理すると将来の活用や売却の際の障害を取り除けます。

整理・片付けの際は、家族全員で協力するのが大切です。例えば、年に1回の大掃除の機会を利用して、不要な物の処分や思い出の品の整理を進められます。

また、デジタル化できる書類や写真はスキャンして保存し、物理的な保管スペースを減らすのも効果的です。

家族での話し合い計画を立てておく

家族での話し合いは、空き家問題を未然に防ぐ上で最も重要な取り組みです。実家の将来的な利用方法や管理方法について、家族全員の意見を聞き、合意形成を図るのが目的です。

話し合いの際は具体的な議題を設定し、建設的な議論を心がけるのが大切になります。例えば、「親が介護が必要になった場合の対応」「維持費用の分担方法」などのテーマを設定し、順番に話し合いを進めましょう。

専門家（弁護士や税理士など）のアドバイスを受ければ、より実効性の高い計画を立てられます。

空き家関連制度を知っておく

空き家に関連する法律や制度の理解は、将来的なリスク管理や有効活用の観点から非常に重要です。例えば、空家等対策の推進に関する特別措置法（空家特措法）や、各自治体の空き家対策支援制度などです。

制度を知ると、空き家の管理責任や活用方法、支援策などを事前に把握できます。例えば、一部の自治体では空き家バンク制度を設けており、空き家所有者と利用希望者をマッチングすることも可能です。

また、リフォーム補助金や解体費用の助成など、空き家の活用や処分を支援する制度もあります。情報を事前に収集し、家族で共有することで、将来的な選択肢を広げられます。

実家の空き家管理ならお助けマスターにお任せ

実家の空き家管理には、自己管理・管理会社への委託・賃貸活用・売却など様々な選択肢があります。もし空き家を放置すると、建物の劣化や防犯上の問題、周辺環境への悪影響など多くのリスクが生じるため注意が必要です。

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